Immobilien-Bewertung ist ein wichtiges Thema.
In Tipps & Tricks von Nadine Rziha

Immobilien-Bewertung: Was ist meine Immobilie wert

Übersicht

Aus welchen Gründen wird eine Immobilien-Bewertung vorgenommen?

Eine Immobilienbewertung unternehmen Sie z.B., wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchten oder wenn Sie sich für eine Immobilie zum Kauf interessieren und das Angebot bzw. den tatsächlichen Wert prüfen möchten. Außerdem werden Immobilienbewertungen vorgenommen, um den Wert im Auge zu behalten und Pläne für die Zukunft zu schmieden und die Finanzen im Überblick zu behalten. Auch bei einem Rechtsstreit wie bspw. bei einer Scheidung ist der genaue Immobilienwert notwendig.

Verkehrswert vs. Verkaufswert

Der Verkehrswehrt beruht auf einer fachgerechten Schätzung und meint damit den Wert, der auf dem Markt zum Schätzungszeitpunkt wahrscheinlich erzielt werden kann. Der Verkaufswert ist dann der tatsächliche Wert, zu dem eine Immobilie zum Kauf angeboten wird. Dieser kann auch höher oder niedriger sein als der zuvor ermittelte Verkehrswert.

Wer kann Immobilien bewerten?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine Immobilie bewerten zu lassen.

Immobilien online und kostenlos bewerten lassen

Online gibt es verschiedene Anbieter, die Ihre Immobilie anhand mehrerer Daten bewerten. Diese liefern schnelle Ergebnisse, sind jedoch nur Richtwerte. Genauere Ergebnisse und vor allem rechtliche Fundierung liefern Gutachten durch einen Sachverständigen.

Immobilien-Bewertung durch das Finanzamt

Wenn es bei Immobilien um eine Schenkung oder Erbschaft geht, muss dem Finanzamt eine Steuererklärung vorgelegt werden. Daraufhin erlässt das Finanzamt den Steuerbescheid. In diesem Steuerbescheid ist meist ein höherer Verkehrswert als Steuergrundlage angegeben, als in Ihrer Steuererklärung. Das liegt daran, dass das Finanzamt sich nach dem vereinfachten Bewertungsgesetz richtet. Da keine Besichtigungen der Immobilien oder eine Einsichten ins Grundbuch vorgenommen werden, werden auch keine Besonderheiten bei der Bewertung berücksichtigt, die eine Wertminderung bedeuten könnten. In diesem Fall dürfen Sie eine/n Sachverständige/n beauftragen, der ggf. einen niedrigeren Verkehrswert ermittelt.

Sachverständige zur Immobilien-Bewertung beauftragen

Man kann privat ein Gutachten durch Sachverständige durchführen lassen. Dazu finden Sie bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) eine Sachverständigenliste. Die Gutachter erhalten ein Honorar, dass sich nach dem Verkehrswert richtet. Wie hoch der Prozentsatz ist, ist dabei frei verhandelbar. Grundsätzlich decken die Kosten für einen Gutachter mindestens seine Grundkosten, die i.d.R. bei ca. 1.500€ netto liegen. Ein Sachverständiger ist zur Besichtigung der Immobilie verpflichtet. Seine Bewertungsgrundlage ist die Immobilien­wert­ermitt­lungs­ver­ordnung. Diese Verordnung lässt es zu, dass Besonderheiten der Immobilie sowie die Marktlage zur Wertermittlung mit einfließen können.

Wie bewerte ich eine Immobilie richtig?

Grundsätzlich werden zur Ermittlung von Immobilienwerten drei unterschiedliche Verfahren angewendet. Diese sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswerterfahren. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Immobilie ab.

Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen

Wie der Name des Verfahrens vermuten lässt, handelt es sich hierbei um einen Vergleich.
Die Daten der Wohnung (Wohnfläche, Lage, Ausstattung und weitere Eigenschaften) werden mit anderen Wohnungen mit ähnlichen Daten verglichen.
Dabei können Preisspannen entstehen. Dies entstehen besonders dann, wenn es wenige ähnliche Wohnungen gibt und diese sich preislich stark unterscheiden. In ländlichen Regionen kommt es verstärkter zu Preisspannen, da es hier i.d.R. ein geringeres Vorkommen an vergleichbaren Immobilien gibt und sich diese außerdem stark preislich unterscheiden. In Städten dagegen ist das Angebot meist größer und homogener, weshalb die Preisspannen kleiner ausfallen.

Eigentumswohnung
Immobilien-Bewertung bei Eigentumswohnungen

Sachwertverfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern

oder auch andere Immobilien, für die keine Vergleichswerte vorliegen. Wenn Sie Immobilien bewerten, die in diese Kategorie fallen, müssen Sie diese Werte ermitteln:

(Bodenwert + Gebäudesachwert)*Marktanpassungsfaktor

  • Bodenwert: Er gibt den Wert des Grundstücks allein an (unbebaut oder fiktiv freigelegt). So wird er berechnet: Bodenrichtwert x Grundstücksfläche in qm
  • Gebäudesachwert: Zuerst werden die Kosten ermittelt, die für einen Neubau bzw. einen Wiederbau der bestehenden Immobilie anfallen würden. Von diesem Betrag werden anschließend Alterswertminderungen abgezogen (Altersabschreibungen, Baumängel...) und ggf. Zuschläge wie Lagekosten addiert.
  • Bodenwert + Gebäudesachwert werden addiert. Ggf. wird eine Anpassung an den aktuellen Immobilienmarkt vorgenommen. Dafür wird ein aktueller Marktanpassungsfaktor verwendet.
Immobilien-Bewertung von Einfamilienhäusern
Immobilien-Bewertung von Einfamilienhäusern

Ertragswertverfahren bei Mietsimmobilien und gewerblich genutzten Immobilien

Bei diesem Verfahren werden neben dem Wert für Boden und Gebäude auch der mögliche langfristige Mietertrag zur Wertermittlung hinzugerechnet. Der Marktwert errechnet sich aus:

Bodenwert + Gebäudereinertrag

  • Bodenwert: Er gibt den Wert des Grundstücks allein an (unbebaut oder fiktiv freigelegt). So wird er berechnet: Bodenrichtwert x Grundstücksfläche in qm
  • Gebäudereinertrag: Dieser ergibt sich folgendermaßen:

    Erzielbare Erträge aus dem Grundstück (Mieteinnahmen)
    - Bewirtschaftungskosten (Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis)
    - durchschnittliche Bodenwertverzinsung (= Bodenwert*Liegenschaftszins)

    Zudem fließt die Restnutzungsdauer der Gebäudes in die Wertermittlung mit ein.
Mietswohnungen und gewerblich genutzte Gebäude
Mietswohnungen und gewerblich genutzte Gebäude


Wichtig

Der Wert einer Immobilie steigt, wenn sie in ansehnlichem Zustand angeboten wird. Dazu zählen auch die Beseitigung von Müll und nicht benötigten Möbeln. Eine entrümpelte und saubere Immobilie macht nicht nur einen besseren Eindruck sondern erzielt zudem einen höheren Verkaufswert.
Diese zusätzliche Summer, die Sie beim Verkauf generieren übersteigt die Kosten einer Entrümpelung, sodass sich ebendiese Entrümpelung für Sie lohnt.

Wie bewerte ich meine Immobilie kostenlos?

Kostenlose Bewertungsmöglichkeiten

Wer nach einer kostenlosen Lösung sucht, kann eine Immobilien-Bewertung online vornehmen. Hier gibt es verschiedene Anbieter, die häufig einen Konfigurator nutzen, mit dem verschiedene Daten zur Immobilie abgefragt werden. Diese Art der Immobilien-Bewertung dient eher der ersten Einschätzung der Immobilienwertes. Zwar kann man auf dieser Basis auch Immobilien zum Kauf anbieten, jedoch handelt sich bei einer kostenlosen Wertermittlung nur um einen Richtwert. Eine genauere und fundierte Wertermittlung, sowie eine rechtlich gültige Grundlage kann nur durch ein Gutachten eines Sachverständigen eingeholt werden.

Vorteile einer kostenlosen Immobilien-Bewertung

  • die Kosten, die Sie sparen
  • schnellere Ergebnisse


Benötige Daten

Beim S-ImmoPreisfinder der Sparkasse bietet ebenfalls den Service zur ersten Wertermittlung an. Basierend auf dem Vergleich der abgefragten Daten mit tatsächlichen Marktangeboten wird ein erster Richtwert ermittelt und per E-Mail an Sie verschickt. Dafür werden folgende Daten benötigt:

  • Adresse der Immobilie
  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Art & Anzahl der Stellplätze
  • Angaben zu Modernisierungen und Sanierungsarbeiten an Dach, Fassade, Fenster und Türen
  • Qualität und Art der Ausstattung (z.B. Einbauküche etc.)
  • Informationen zur Balkon, Terrassen, Garten und Keller
Achtung:

Kostenlose Online-Anbieter für Immobilien-Bewertungen sind gut für eine erste Wert-Einschätzung. Dennoch ersetzen sie nicht einen Experten, der professionell, genau und objektiv die Immobilie bewerten kann.

Das Rümpelrando-Fazit

Die Immobilienbewertung ist wichtig zur finanziellen Übersicht und wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen oder eine Schenkung/Erbschaft ansteht. Die Verkehrswert-Schätzung sollte durch einen fachkundigen Gutachter stattfinden, um eine glaubwürdige und richtige Basis zu erhalten.

Sie stehen vor einem Umzug oder dem Verkauf einer Immobilie und benötigen vorher noch eine Entrümpelung? Dann stehen wir von Rümpelrando Ihnen professionell zur Seite, damit Sie sich um nichts mehr kümmern müssen. Rufen Sie uns einfach kostenlos an oder schreiben Sie uns eine E-Mail. Auch in Sachen Geschäftsauflösung oder oder Haushaltsauflösung stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Sie erreichen uns einfach und schnell:

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Wir wünschen Ihnen Gesundheit und alles Gute!

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