Zwangsräumungen stellen leider immer einen Konflikt dar.
In Tipps & Tricks von Nadine Rziha

Zwangsräumung: Die wichtigsten Infos

Übersicht

Definition Zwangsräumung

Bei der Zwangsräumung handelt es sich um die letzte Maßnahme der Zwangsvollstreckung. Dabei geht es im Wesentlichen um die Herausgabe einer unbeweglichen Sache. Das heißt, der Mieter bzw. der Schuldner wird gezwungen das Haus oder die Wohnung zu verlassen, um sie dem Eigentümer bzw. dem Gläubiger zu überlassen. Man möchte also einen nicht auszugswilligen Mieter trotz berechtigter Mietkündigung aus der Immobilie bekommen.

Wie läuft eine Zwangsräumung ab?

Der Ablauf bis zur Zwangsräumung ist rechtlich geregelt.

1. Kündigung des Mieters durch den Vermieter: Der Vermieter muss dem Mieter eine schriftliche Kündigung zukommen lassen, die einen Kündigungsgrund nach BGB § 573 beinhaltet. Diese drei Kündigungsgründe können sein:

  • Pflichtverletzung: Der Mieter verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und nicht unerheblich.
  • Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die vermieteten Räume selbst oder für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushaltes.
  • Wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter wird durch die Vermietung daran gehindert, das Grundstück in einem wirtschaftlich angemessenen Rahmen zu verwerten und würde durch die Vermietung erhebliche Nachteile erleiden.

2. Mieter zieht nicht aus: Der Mieter legt Widerspruch ein oder zieht einfach nicht aus. Dann muss der Vermieter eine neue Frist stellen, in der der Mieter ausziehen kann. Wenn der Mieter wieder nicht auszieht, stellt der Vermieter eine Räumungsklage.

3. Räumungsklage: Der Vermieter oder sein Anwalt stellt eine Räumungsklage beim Amtsgericht der Stadt, in der sich die besagte Wohnung bzw. Immobilie befindet.

4. Mieter erhält die Räumungsklage: Wenn der Mieter die Räumungsklage erhalten hat, gibt es zwei Möglichkeiten:

4.a Gerichtsverhandlung: Der Mieter antwortet auf die Klage und legt Widerspruch ein. Dann kommt es zu einer Gerichtsverhandlung. Das Gericht bezieht sich nur auf den angegebenen Kündigungsgrund, analysiert die Lage und fällt ein Urteil. Wenn der Vermieter gewinnt, erhält er einen sog. Räumungstitel, dazu später mehr. Wenn der Mieter jedoch gewinnt, dann wird die Mietkündigung nichtig. Er darf weiterhin in der Immobilie wohnen, sofern er gegen keinen anderen der drei aufgeführten Gründe verstoßt.

4.b Kein Einspruch: Es kann sein, dass der Mieter gar nicht auf die Räumungsklage antwortet. Dann kommt es auch nicht zu einer Gerichtsverhandlung. Stattdessen erhält der Vermieter den Räumungstitel.

5. Räumungstitel: Der Räumungstitel bedeutet, dass der Vermieter nach Ablauf einer bestimmten Frist, dass Recht zur Zwangsräumung hat, wenn der Mieter nach Ablauf ebendieser Frist immer noch nicht ausgezogen ist.

6. Urteilsvollstreckung/ Zwangsräumung: Vier Wochen nach der Urteilsverkündung wird das Urteil rechtskräftig und vollstreckungsfähig. Ein Gerichtsvollzieher führt das Gerichtsurteils aus. Wenn der Mieter jetzt immer noch nicht ausgezogen ist, wird eine Zwangsräumung durchgeführt.

7. Einlagerung der Gegenstände: Der der sich noch in der Immobilie befindende Besitz des Mieters wird verwahrt. Das regelt der Gerichtsvollzieher. Dazu wird meist eine Spedition oder ein Umzugsunternehmen beauftragt. Das Unternehmen bringt die Gegenstände in ein Pfand- oder Lagerhaus. Dort müssen die Gegenstände mindestens einen Monat lang verwahrt bleiben. Was unumstritten als Müll wahrgenommen wird, darf entsorgt werden. Da der Vermieter ein Vermieterpfandrecht hat, kann er pfändbare Gegenstände nach Ablauf der Frist bei offenen Forderungen verpfänden. Lebensnotwendige Habseligkeiten wie ein Bett, Kühlschrank und Co. dürfen vom Schuldner abgeholt werden. Der Schuldner darf pfändbare Gegenstände gegen eine Gebühr zurück erwerben.

Wichtig:

Die Zwangsräumung darf nur vom Gerichtsvollzieher durchgeführt werden. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass der Vermieter KEINE Zwangsräumung selbst durchführen darf. Er darf auch den Besitz des Mieters nicht ohne Weiteres selbst in Gewahrsam nehmen.

Das Berliner Modell

Der Gerichtsvollzieher tauscht im Rahmen der Zwangsräumung das Schloss aus.
Der Gerichtsvollzieher tauscht im Rahmen der Zwangsräumung das Schloss aus.

Das Berliner Modell wird auch Berliner Räumung genannt. Hierbei werden die Sachen des Mieters in der Wohnung aufbewahrt, nur das Schloss der Immobilie wird vom Gerichtsvollzieher ausgetauscht. Die Sachen des Mieters müssen für einen Monat in der Wohnung verbleiben. Dadurch fallen vorerst nur die Kosten für den Gerichtsvollzieher an. Die Gebühren für die Spedition und die Einlagerung entfallen.

Der Vermieter hat ein Vermieterpfandrecht. Auf das kann er sich berufen, wenn er gegenüber dem Mieter noch offene Forderungen hat, wie bspw. nicht bezahlte Mieten. Um diese Forderungen auszugleichen kann er die Gegenstände, die sich noch in der Wohnung befinden, verpfänden.

Der Vermieter kann aber auch auf sein Pfandrecht verzichten und mit dem Mieter eine Vereinbarung treffen. Dabei wird ein Termin vereinbart, zu dem der Mieter seine Wohnung vollständig ausgeräumt haben muss.

Wichtig:

Stellen Sie sicher, dass der Wert der pfändbaren Gegenstände die Kosten für eine Zwangsversteigerung übersteigen und sich die Zwangsversteigerung wirklich lohnt.

Wie lange dauert es bis zur Zwangsräumung?

'Wie lange dauert es von der Zwangsräumungsklage bis zur Zwangsräumung?' Für diese Frage gibt es unterschiedliche Antworten. Denn wenn der Mieter nicht auf die Räumungsklage reagiert, gibt es nach ca. zwei Monaten ein Urteil. Wenn der Mieter jedoch innerhalb von 14 Tagen Widerspruch bezüglich der erhaltenen Räumungsklage einlegt, verzögert sich der Prozess. Es dauert jedoch sechs - zwölf Monate bis zur Zwangsräumung. In seltenen Fällen kann es sogar bis zu zwei Jahren dauern. Handelt es sich bei dem Kündigungsgrund um Eigenbedarf, gehen die Verfahren schneller voran.

Achtung:

Bei einer Zwangsräumung sollten Vermieter keine Fehler machen, sonst kann ist das Verfahren schnell verloren. In Deutschland gibt es nämlich einen starken Mieterschutzbund. Fehler können bereits bei der Kündigung passieren. Um Formfehler und andere zu vermeiden, sollte Sie daher schon beim Aufsetzen der Kündigung einen Anwalt heranziehen.

Wie viel kostet eine Zwangsräumung?

Bevor ein Gerichtsvollzieher mit der Arbeit beginnt, muss der Vermieter ihm die zu erwarteten Räumungskosten vorab bezahlen. Man kann bei einer 3-Zimmer-Whg. mit 2.000 - 3.000€ rechnen. Die Kosten sind jedoch abhängig vom Hausrat und steigen demnach, wenn mehr davon vorhanden ist. Außerdem kommen bei einer klassischen Zwangsräumung die Kosten für die Spedition und die monatliche Einlagerung hinzu.

Der Gläubiger muss also in jedem Fall das Geld vorstrecken. Der Vermieter kann die Kosten vom Mieter verlangen. Dieser hat aber meistens selbst kein Geld mehr (was eben auch oft der Grund für die Räumung ist, nämlich Zahlungsverzug) und besitzt häufig keine wertvollen, pfändbaren Gegenstände. Aufgrund dessen rentiert sich eine Zwangsversteigerung selten. Oft übersteigen die Kosten für die Versteigerung die geringen Einnahmen.

Wie kann man eine Zwangsräumung verhindern?

Forderungen nachkommen: Wenn Sie im Vorfeld durch den Vermieter abgemahnt werden, sollten Sie den Forderungen in der Abmahnung nachkommen und somit verhindern, weitere Schritte gegen Sie unternommen werden.

Zahlungsrückstände: Zahlungsrückstände sind Gründe für eine außerordentliche Kündigung. Wenn Sie jedoch die Zahlungen begleichen, wird die außerordentliche Kündigung nichtig. Zur Begleichung dieser Schulden haben Sie bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage Zeit.

Widerspruch bei Räumungsklage: Wenn die Räumungsklage kommt, sollten Mieter sofort Einspruch erheben. Dann kommt es zu einer Gerichtsverhandlung. Das Gericht entscheidet dann, ob die Kündigung nichtig ist oder der Vermieter Recht erhält.

Räumungsfrist beantragen: Der Mieter kann laut der Zivilprozessordnung §721 bis vor der letzten mündlichen Verhandlung einen Antrag auf Räumungsfrist stellen. Das Gericht berücksichtigt die Umstände des jeweiligen Antragstellers und des Wohnungsmarktes und setzt ihm eine angemessene Frist zum Ausziehen. Die maximale Frist inkl. alles Verlängerungen beträgt ein Jahr. Hier finden Sie eine gut verständliche Beschreibung und Übersicht der Fristen und Faktoren.

Fristgerecht ausziehen: Wenn der Vermieter den Räumungstitel erhält, erhalten Mieter mindestens eine dreiwöchige Frist zum Ausziehen. Mieter sollten dem nachkommen und innerhalb dieser Frist ausziehen, um eine Zwangsräumung mit Verwahrung der Habseligkeiten zu verhindern.

Wann und wie stelle ich einen Räumungsschutzantrag?

  1. Fakt: Mit dem Räumungsschutz verhindert man die Räumung nicht. Stattdessen erhält man mehr Zeit bis man Ausziehen muss. Ziel ist es, Obdachlosigkeit zu verhindern. Zur Berechnung der Frist spielen verschiedene Faktoren eine Rolle wie bspw. die finanzielle Situation des Mieters, Familiengröße, Wohnungssituation, schulpflichtige Kinder etc.
  2. Fakt: Mieter oder deren Anwalt können nach Erhalt einer schriftlichen Räumungsklage einen Antrag auf Räumungsschutz stellen. Der Mieter ist also gerichtlich zur Räumung verurteilt. Der Antrag wird beim zuständigen Gericht gestellt und muss bis spätestens vor der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden. Welches Gericht dafür zuständig ist, kann man aus der Räumungsklage entnehmen.
  3. Fakt: Geregelt ist das alles in § 765a der Zivilprozess­ordnung (ZPO).
  4. Fakt: Das Gericht berücksichtig die Interessen der Mieter*innen als auch der Vermieter*innen. Dabei wägt es ab, ob und ab wann der Räumungsschutz schwerwiegendere Folgen für den Vermieter/die Vermieterin hat als die Räumung für den Mieter/ die Mieterin.

Das Rümpelrando-Fazit

Zwangsräumungen sind unangenehme, nicht wünschenswerte Situationen für alle Beteiligten. Dennoch kommen diese Fälle hin und wieder vor. Wenn Sie sich für das Berliner Modell entscheiden, bewahren Sie die Habseligkeiten Ihrer ehemaligen Mietperson in der Wohnung auf. Nachdem der Mieter die Sachen abgeholt hat, die ihm zustehen, haben Sie noch den restlichen Hausrat zu in der Immobilie. An dieser Stelle können wir Ihnen mit einer professionellen Entrümpelung helfen. Wir achten dabei auf eine fachgerechte Trennung aller Materialien und auf die ordnungsgemäße Entsorgung.

Auch bei Haushaltsauflösung oder Geschäftsauflösungen können Sie uns jederzeit gerne kontaktieren. Sie erreichen uns einfach und schnell per Telefon, E-Mail oder über das Kontaktformular.

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